Las obras en un edificio o en una vivienda colindante pueden causar daños importantes en la tuya: grietas, humedades, fisuras, desprendimientos de revestimientos, rotura de tuberías o incluso daños estructurales de mayor gravedad. Cuando ocurre, la primera pregunta es siempre la misma: ¿quién responde por los daños que las obras del vecino han causado en mi vivienda? La respuesta depende de varios factores, y navegar por este proceso sin asesoramiento puede llevar a no cobrar nada. En este artículo te explicamos quién tiene la responsabilidad, cómo reclamar y qué papel juega el perito.
¿Quién es responsable de los daños causados por obras?
La responsabilidad por los daños causados por obras en viviendas ajenas puede recaer sobre distintos sujetos, según las circunstancias:
- El promotor o propietario que encarga las obras: es responsable de los daños causados a terceros durante la ejecución de trabajos en su propiedad, con independencia de quién los ejecute materialmente.
- La empresa constructora o contratista: si los daños derivan de una ejecución defectuosa o negligente de los trabajos.
- El arquitecto o técnico director de obras: si los daños son consecuencia de un proyecto deficiente o de una dirección técnica inadecuada.
- La comunidad de propietarios: cuando las obras son de elementos comunes del edificio y los daños afectan a los propietarios individuales.
En la práctica, pueden ser varios los responsables de forma solidaria, lo que obliga a identificar bien a todos los intervinientes en la obra antes de iniciar la reclamación. En cuanto a los criterios técnicos de construcción, el Código Técnico de la Edificación establece los requisitos mínimos de seguridad estructural que deben cumplir las obras.
¿Qué seguros pueden responder?
Seguro de responsabilidad civil del vecino o de la empresa constructora
Si el propietario que realiza las obras tiene contratado un seguro de hogar con cobertura de responsabilidad civil, o si la empresa constructora tiene seguro de RC de empresa, pueden responder ante los daños causados a terceros. Este es el camino más directo para obtener la indemnización sin necesidad de litigio.
Tu propio seguro de hogar
Algunos seguros de hogar incluyen coberturas para daños ocasionados por terceros, aunque con limitaciones. En estos casos, tu compañía puede indemnizarte y luego ejercer la acción de repetición contra el responsable. Es importante revisar las condiciones de tu póliza.
Seguro decenal de edificación
Si los daños son de naturaleza estructural y derivan de una obra de nueva construcción o rehabilitación integral, puede ser aplicable el seguro decenal obligatorio previsto en la Ley de Ordenación de la Edificación.
Cómo reclamar por daños causados por obras del vecino
1. Documenta los daños antes de cualquier reparación
Fotografía y graba en vídeo todos los daños en tu vivienda, con la mayor resolución posible. Documenta también el estado de la obra en el momento en que se producen o detectan los daños: andamios, maquinaria, trabajos en ejecución. Esta documentación es fundamental para acreditar la relación causal entre la obra y los daños.
2. Notifica por escrito al vecino y a la comunidad
Comunica los daños por escrito al propietario que realiza las obras y, si afecta a elementos comunes o a la comunidad, también al presidente de la comunidad de propietarios. Guarda copia de todas las comunicaciones.
3. Contrata un perito de parte para documentar los daños
La opinión técnica de un perito especializado es imprescindible para acreditar la causa, el alcance y la valoración económica de los daños. Sin un informe pericial, cualquier reclamación se convierte en una discusión de palabra contra palabra.
4. Reclama a los seguros de los responsables
Con el informe pericial en mano, puedes reclamar directamente a la aseguradora del vecino o de la constructora. Si rechazan la reclamación o la cuantía ofrecida es insuficiente, el informe sirve también como base para una reclamación judicial. Si la aseguradora rechaza tu reclamación, consulta nuestro artículo sobre qué hacer si la aseguradora rechaza tu reclamación.
La importancia del perito en daños por obras
Los daños estructurales y constructivos son especialmente complejos de evaluar. Determinar si una grieta existía antes de las obras o ha sido causada por ellas, o si una humedad es consecuencia de la obra o de un defecto previo de la vivienda, requiere conocimientos técnicos que solo un perito especializado puede aportar.
El informe pericial debe establecer con claridad:
- La descripción detallada de los daños observados.
- La relación causal entre la obra y los daños (nexo causal).
- La valoración económica de la reparación o reposición.
- Si procede, el estado previo de la vivienda para descartar causas preexistentes.
Sin este informe, las aseguradoras y los responsables no tienen base técnica sobre la que negociar, y el perjudicado queda en clara desventaja.
¿Y si el vecino no tiene seguro o se niega a indemnizar?
Si el responsable carece de seguro o se niega a asumir los daños, la vía judicial es el único camino. En este caso, el informe pericial de parte resulta aún más decisivo, ya que será la principal prueba técnica en el proceso.
En situaciones de mayor gravedad —daños estructurales que comprometan la habitabilidad de la vivienda— puede ser necesario solicitar medidas cautelares urgentes para paralizar la obra o garantizar la indemnización.
Preguntas frecuentes
Plus FM: peritos especializados en daños por obras
En Plus FM llevamos años elaborando informes periciales en casos de daños causados por obras en viviendas y edificios de toda Andalucía. Nuestra experiencia nos permite documentar con rigor técnico el nexo causal entre la obra y los daños, aportando una valoración económica sólida que resiste la negociación con aseguradoras y el escrutinio judicial.
Si las obras del vecino han dañado tu vivienda y no sabes cómo actuar, contáctanos sin compromiso. Analizamos tu caso y te decimos qué opciones tienes en menos de 24 horas.